SFR投资中运营预算和资本支出计划的重要性

 
无论您是考虑进行第一个单户家庭租赁投资，还是已经拥有庞大的投资组合，分析交易时准备备考预算都是标准做法。备考用于预测收入和支出，尽管它包含了运营预算的大部分要素，但两者的功能有所不同。
备考对于分析交易至关重要，并用于制定退出策略并帮助确定买家愿意支付的价格。贷款人还使用备考来帮助确定其贷款参数。由于购买者一旦对物业进行控制，就倾向于对他们可以进行的运营改进持乐观态度，因此备考通常倾向于最佳情况。
备考通常在购置房地产时准备一次，然后很快被遗忘或忽略。相反，运营预算是财务计划，既可以指导您的日常活动，又可以为您提供评估绩效的基准。
重要的是要记住，与购买其他资产类别相比，购买单户出租(SFR)房屋以及所有其他类型的投资房地产要涉及得多。如果您购买股票，收藏品，艺术品或商品，则可以决定何时购买和何时出售，而市场决定了您的回报，而无需您采取任何进一步的行动。
但是，SFR是活跃的商业企业(即使国税局认为出于税收目的它是一种被动投资)。企业所有者(投资者)对收入，支出和投资回报率(ROI)具有高度的控制权，这是运营预算将为您提供帮助的地方。
在为SFR准备收入预算时，重要的是要了解当前的市场，并计划由于未来的空缺和营销成本而造成的一些收入损失。 Lucky是SFR的所有者，拥有长期的租房者，他们可以居住数年，并乐于支付每年的租金增长。由于该物业是由旧居民转移到新居民，因此每年计划至少空置一周是比较安全的，但实际上，那一周可能会变成空置房屋的数周，而没有租金收入。
就像制造商和零售商的“商品销售成本”降低了可用于支付运营成本的收入一样，房东在租赁物业上也有同等的收入。这些费用包括寻找潜在租户的营销费用，如果您与物业管理公司合作，可能会增加成本或佣金以填补空缺。
您的预算需要考虑多个支出领域：正常运营，周转成本，小额维修和资本支出。正常操作应该相对容易，以便准确地预算。您应该能够确定您的管理费，园艺，水电费等将使您付出多少成本。通过更换供应商，您也许可以节省几美元，然后可以将该计划纳入预算。但是，如果您的游泳池或灌溉水渗漏了，您是否考虑过潜在的成本，例如自来水公司增加的使用费(除了维修费用)?
从一个租户到下一个租户的营业额几乎总是存在成本。如果以前的房客造成了损坏，您也许可以从他们的保证金中弥补部分或全部费用(您确实收取了保证金，不是吗?)，但是您无法就正常的磨损来弥补这些费用。每隔几年，您可能需要支付油漆和地板等物品的费用，因此您应该在预算中计划周转成本。
使许多SFR所有者绊倒的两个领域涉及未计划(和预算)意外情况。小修是意料之外的事情，但可以从现金流量中吸收。非由租户疏忽引起的小规模电气或管道维修也将属于此类。每个人都有自己的门槛，但通常此类类别适用于价格低于1,000美元的商品。
经常被资本支出，尤其是新投资者经常忽略的预算领域是资本支出，通常称为资本支出。可以计划一些资本支出，例如进行改进以升级物业，以便您可以收取更多租金并增加价值，或者在屋顶超过其使用寿命后进行更换。其他资本支出是无法轻易预期的惊喜。
如果您有足够的收入或其他来源的现金流量，尽管预算仍然是一个好主意，但您可能不关心为数千美元的大修提供资金。不过，许多新的投资者都在靠租金支票为生，而预算和实际上每月为CapEx维修留出一些钱，可以使成功的投资与赚钱之间有所不同。
一种策略是制定单独的资本支出预算，其中概述了您可以识别的物品的寿命和成本，例如屋顶，HVAC，橱柜，车道，热水器等。例如，如果该物业的HVAC单位花费4,000美元来更换和预期寿命为20年，则费用为每年$ 200或每月$ 16.67。对每个项目执行此操作，就可以建立CapEx预算，但是考虑剩余的使用寿命也很重要。在上面的HVAC示例中，如果您已经20年使用了10年，那么您需要将年度CapEx预算分配增加一倍，以便在10年内有足够的时间更换时将其全部使用。
您可以使用CapEx预算了解将来可能需要花费的费用，也可以使用它来创建单独的银行帐户并每月实际存入CAPeX预算金额。
包含资本支出预算的良好预算可以帮助您更好地经营物业，为未来做计划并确定有利可图的退出策略。