今天的上市代理人应该从市场营销中学到一门营销经验

 
“广告”何时转变为“市场营销”?究竟是什么在2019年为房地产服务呢?当我在1980年秋天进入住宅经纪业务时，对我们来说，没有“营销”这样的东西。每周，我们都写广告。根据您作为代理商做得如何，您会收到一则，两则或三则广告。它们全都出现在《纽约时报周日房地产》部分的后面。那部分统治了我们的生活。我们热切地将自己的色谱柱与竞争对手的色谱柱进行比较，以了解谁拥有更大的色谱柱英寸。我仍然记得为我们创造的三整周的激动和骄傲。
由于当时没有独家列表，我们还仔细研究了各列，以找出竞争对手没有的列表。我们希望定位器线(公园大街70到79街)和简短的描述足以将搜寻范围缩小到几栋建筑物。一旦我们感觉到建筑物被钉住了，我们便去给门卫小费，希望收集必要的信息以致电业主并将清单带入办公室。这是至关重要的工作，如果我们公司卖出该物业，那一天的代理商要为此收取10%的上市费。没人听说过共同经纪。
经纪人当然会投放广告，以说服客户致电。编写好的广告的诀窍是使广告诱人，但仍然含糊不清，以吸引众多来电者。即使那样，目标仍然从来没有真正出售过该房源，尽管如果发生的话那是很棒的。目标始终是吸引买家。
在2019年的世界里，经纪人不再“做广告”财产，现在我们“销售”它。在某些方面，术语的变化反映了更复杂的方法。现在，大多数代理商都从战略角度考虑如何部署营销资金，试图在卖方期望与如何最好地提升自己的品牌之间取得平衡。互联网当然改变了一切。没有更多的《纽约时报》专栏。一切都在线显示，由面向公众的MLS网站或Zillow之类的公司汇总。其目的是通过将代理商作为市场营销和推荐来源插入交易中，从而对中介进行中介。现在，我们的商品信息可以立即在全球传播，从而以前所未有的方式使商品信息市场透明化。
尽管这种透明度为买方提供了巨大的利益，但对卖方却带来了更高的成本。在线营销打开了带有多张照片，视频导览和冗长的逐房间描述的列表的大门。尽管卖家对这些变化充满热情，但不一定能为卖家带来好处。如此明确而详尽的信息可以使买主轻易地说服房产不是她的财产。解决此问题需要了解营销可以做什么和不能做什么。
市场营销不出售财产。市场营销将目光投向了房地产。届时，该财产和代理人将承担责任。在过去的广告中，效果很好。如果该物业似乎从印刷说明中吸引人，则买家会致电并带他们去看。也许他们喜欢它，也许不喜欢。但是他们看到了。今天不一样了从三个角度看待房产会给人留下与看到照片和详尽描述相去甚远的印象(通常似乎只不过是一系列品牌名称而已。)但是现在，购房者往往会丢弃可能很合适的房产根据在线说明为他们服务。发生这种情况时，每个人都会迷路。
在当今市场中，库存极高，这使得卖方比以往任何时候都更加迫切地需要解决这一问题。这些财产的详细说明是否与其他许多选择相抵触，对他们造成了帮助或伤害?如果市场营销能够吸引大量的页面浏览量，则可以发挥作用。如果他们在其出现的各个站点上的列表页面获得了大量的观看次数，但很少有显示请求，那么就有问题了。也许价格太高。或许，无休止的照片和大理石色描述无法吸引买家。
我坚信可以保留一些信息。代理商应使用精心策划的照片。他们应该写出足以引起兴奋的内容，但又不要过多地限制听众。有时少即是多。