包容性分区的法律挑战也需要政治挑战

 
强制性包容性分区(MIZ)是一项政治计划，要求新的房屋建筑将“可负担得起”的单位占所创建单位总数的百分比。通常，这包括让房屋生产商支付费用而不选择包含单位的选择。然后，这笔钱(我认为是贿赂)被汇给非营利性开发商，这些开发商缓慢地以高成本建造了有补贴的住房。对这一概念的法律挑战(向新住房征税和收费，以期希望它能以某种方式改善导致通货膨胀的供应问题)正在法院审理中。
达特蒙德·楚克(Dartmond Churk)诉马林县(Marin County)这样的案件已到达最高法院，但被拒绝授予证明书，这是法院对案件进行审理的决定。法律挑战从MIZ的法律和概念问题的根源提出问题，
“如果许可条件的预期目的不是减轻拟议开发的不利影响而是提供不相关的公共利益，则是否可以根据违宪条件学说对豁免条件进行豁免审查?”
在城市中建造更多新房屋的想法使其他所有房屋都变得更加昂贵，而需要增加新房屋成本以建造更多补贴性房屋的修复工作从表面上讲是毫无意义的。从法律上讲，论点是为一个本来可以完全合法的项目支付许可，以支付无关的东西，这违反了宪法的规定，即未经程序或补偿即不得征用私有财产以获取公共利益(第五修正案)。
默卡特斯中心的艾米丽·汉密尔顿(Emily Hamilton)对MIZ进行了广泛的研究(尤其是在巴尔的摩地区)。她的结论是，
“包容性分区是一项旨在解决家庭难以负担得起住房问题的政策，实际上可能会普遍提高房价。没有关于其影响的研究表明，它增加了住房供应或导致价格普遍下跌。它使一小部分中低收入家庭受益，而不是针对最需要援助的家庭提供援助。”
我与汉密尔顿就达特蒙德诉马林案进行了交谈，她建议说“不应过多地阅读缺乏证书的情况。”她指出，法院收到了大量请愿书，只听取了其中的一小部分，大约有100多达7,000个请愿书中的150个。她说，全国各地仍在审理许多案件，但大多数案件是在州和地方法院审理的。随着这些渗透到整个系统中，更多的可能会出现在国家法院系统中。汉密尔顿说，达特蒙德案是在会议上来回进行的，这意味着书记员和大法官并没有立即拒绝该案，而是正在考虑。
汉密尔顿说，地方司法管辖区有800到1000处地方性MIZ条例，并且这些条例正在“越来越普遍”。西雅图在今年早些时候通过了一项，明尼阿波利斯市也准备强加一项。汉密尔顿指出，州议会大厦可能是防止通货膨胀政策进一步蔓延的后盾，田纳西州最近禁止地方政府实施MIZ，北卡罗来纳州也在考虑相同的问题。我建议州政府应制定当地的住房政策。
但是，问题出在政治上，而不仅仅是地方政治家。正如我所指出的，开发人员倾向于快速尝试并摆脱束缚。这形成了一种动态，即强大的非营利开发商依靠政府施加MIZ来产生资金，而他们知道开发商会解决这个问题，试图在他们认为合理的“贡献”上做出让步。
汉密尔顿说，在她研究区域的司法管辖区中，要求包含“负担得起的”单位的要求，这些单位占“地区中位数收入(AMI)”的120%。我几乎笑出了这个数字(西雅图的比例在60%以下)。我想知道，直到非营利组织和其他反对者开始为较低的AMI要求鼓动之前，需要多长时间?汉密尔顿说，一个辖区降低了AMI要求。我认为将会发生的事情是，搅动将使这些要求越来越低，并且在不允许收费的地方，开发人员会要求他们支付：“这就是西雅图所做的，”他们会说。
西雅图确实做到了，因为这里的每个人都知道，当受限单位的租金使该项目不可行时，开发商将打开支票簿，并支付非营利组织和激进主义者要求的替代性费用。当费用过高时，租金将上涨，以吸收这些额外费用，如果价格不能上涨，则项目将无法建立供不应求并推高价格的建筑。
解决这种勒索周期的方法是将更多的钱投入到通货膨胀的炉子中，这当然是法律上的挑战-也许法官会比精明的地方政治家更能接受逻辑，经济学和数学知识-但需要政治压力。 对于地方政府来说，通过收取费用来提高价格并向也愿意付钱的人收取费用的管辖区将产生什么后果？ 这场斗争与合法斗争一样重要，甚至可能漫长。