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留在北京三环,到底有多难?

发布时间:2020/05/28 财经 浏览次数:25

原创Daisylei地产财富会

这个五月,北京楼市正在燥热起来。

土拍市场上,五月尚未过完,北京已经拍出了超过200亿金额。

尤其是在本周二,位于分钟寺两宗不限价地块两土地,吸引了10家房企及联合体前来争夺,最后拍出了总计超过百亿的高价。

一并拿下这两块地的开发商,是此前在行业中掉队多年的合生创展。

即使溢价率分别为42.08%和37.86%,平均楼面价分别高达76168元/平方米、73912元/平方米;合生创展也要抢下这两块地,究竟是为了什么?

核心的原因只有一个——这两块地在北京三环。

北京三环,这四个字即意味着稀缺。

在北京,北三环已经十余年没有新增土地供应了。目前,也就只有相对北城发展稍慢的南边,三环仍有越来越少的土地新供应。

稀缺的资源,总是会让人想要拥有。

开发商集体抢夺北京三环,正是因为这样的地段更为买房人所需、为买房人所欲,不仅保障了未来项目的标杆性,也保障了未来的回款。

正是因此,本周10家参与拍地的房企,看着早已不多的北京土储供应,无法靠量那就靠质取胜吧,即使抢地难,也要努力,让下一个项目留在北京三环。

01

比房企留在北京三环更难的,可能还是买房人。

在这个疫情席卷后的2020年,集体在家宅了两个月想明白了更多人生问题,更多人希望自己在北京能有一套房产。

这意味着更多的安全感,更多的便利,更多真正属于你的城市资源。

北京楼市,在5月前20天就卖出了上万套二手房。

来自我爱我家集团市场研究院的统计数据显示,5月中上旬(1日-20日),北京全市二手住宅共网签11105套,环比4月同期增长29.1%,同比去年5月中上旬增长54.8%。

这意味着,若市场能保持当前的网签数量水平,5月全月北京二手住宅网签量很有可能超过1.5万套,创下近期新高。

与此同时,北京新房的整体网签增长则较二手房稍逊。

数据显示,5月中上旬,北京全市新建商品住宅(不含保障房)合计网签达到1501套,环比4月中上旬增长39.4%,同比去年5月中上旬减少16.7%。

并非人人都更爱二手房。只是北京内城早已进入了存量二手房为主的时代。

想买在五环内都几乎没有新房选择。而买在北京三环的购房人,目之所见,基本上只有老破小、老破大、以及少量“次新房”。

这使得一批准备换房的人正在北京三环观望、再观望。住惯了内城,他们想要继续住在城市中的成熟地段,最好是留在北京三环。

但是他们太难了。

老破小住不下,老破大不敢买——数据显示,三环板块年龄老旧的“老破大”,是2017年至今,尤其是疫情后降价幅度相对最高的一批二手房。虽然价格低,但没有人敢轻易买。

一是居住体验差,疫情后大家都想能够更好地改善,住得更健康、更宜居、更便利、更安全。二是毕竟经济下行,未来的资产保值考虑也非常重要。

看得上眼的“次新房”,出售数量不多,价格也高达单价十万以上。

可以说,想要留在三环板块,至少需要以“千万元”为单位,才足以敲开这扇门。但准备好了门票,还不一定能选上合意的房子。

真的是,难如铁板一块。

02

“留在北京三环”这道题,在南城和北城的难度是不同的。

南三环尚有新地拍出,但是北三环十余年没有新增土地供应。也意味着,北三环购房人能选的大部分二手房,再“次新”,也都至少接近“十岁”房龄。

直到2019年末,大部分买房人难以留下的北三环,“铁板”上终于露出了唯一的,也是最后的一个“口子”。

这是北三环的最后一个纯新盘了。

很多人听到这个盘的第一反应,大多都是,“北三环居然还有新盘”?

作为北三环在售的极少数新房之一,北京书院——它大概率是我们最后一次能买到北三环纯新盘的机会。

买下北京书院,享受北三环最后的新房,随之而来的是怎样的生活价值和资产价值?

看看这个项目的具体地段就明白了。

位于北三环北土城东路北侧,北京书院所在的地段,更是北三环板块中的优质区位:

项目南侧,一街之隔,就是位于家中就可以俯览的元大都遗址公园——北京4-5月内城赏海棠的最佳公园。

项目东侧,对外经贸大学也据此只有一街之隔。实际上,不止对外经贸大学,周边3公里内,总计聚集着八大学府——对外经贸大学,中央美术学院,北京化工大学,北京中医药大学,北京联合大学,北京服装学院,北京工业大学艺术设计学院,中国艺术研究院。

朝阳区内高校集中的文化高地就是这里。高校之外,此处各阶段的教育资源也都很完善。

项目北侧,步行十分钟处,就有惠新里幼儿园、对外经济贸易大学附属小学;项目南侧还有樱花园实验学校能够提供12年完善的优质教育配套。

丰富的配套、优质的学府氛围,让北京书院周边二手房市场,在近十年来一直都炙手可热,

以项目三公里内的太阳宫板块为例,十年房龄的二手房报价为例,销售均价已经升值至12万~15万元/㎡之间。

与“北三环竟然有新盘”同样令人震撼的是,北京书院的开盘,竟然是以略低于周边10年房龄二手次新房的均价面市——每平米均价11万左右,可谓超高性价比。

据地产财富会了解,这一项目的户型非常丰富,总户数216户的社区里,涵盖了面积为67-139平米的一居室至三居室。

其中,最小的67平米一居室,总价700万起售。

这意味着,北三环不仅又有新房门票了,这一新房门票的最低门槛竟然还低于千万。实属难得。

同时,在北京市场整体新房供应都以限竞房为主,大部分项目都是降标准、降成本的当下,能找到一个实打实在建筑钢筋、混凝土、结构设计上都认真把标准做高的项目,更属难得。

北京书院的目标,是打造北京更高质量的住宅。从建筑地基开始,在全建设周期中,对整体建造标准进行升级,并选择了建设鸟巢国家体育馆的城建远东建设集团,作为项目的承建方。

在给项目地基打CFG桩时,正常而言,约40根即可满足建安需求。但是为了提高品质,北京书院的地基,使用了60根以上CFG桩,同时增加CFG桩的直径。这大大提高了建筑的承重强度和稳固性。

在选材上,北京书院不惜将所有混凝土、钢筋等基料,全都按照甲级写字楼为标准进行选材。

其建筑柱体主钢筋在16MM至32MM之间,选材标准远超其它项目建筑。当市面上一般的住宅项目混凝土都选用C30-C35型号时,北京书院选用的,则是高出好几个档的C50-C55标号混凝土,钻芯强度为c80。

在建筑体的结构上,北京书院这一项目也增加了暗梁暗柱和楼板、墙体的参数,从而大大增加了建筑强度。

优质结构,再加上优质的钢筋、混凝土等原材料,据测算,整个建筑保守预算可达抗震烈度八度以上。实际上,这样的品质已经甚至可达抗震烈度九度、甚至十度,让人安全感满满。

由于在建筑上采用了暗梁暗柱设计,其中部分户型可以通过自由组合,面积还能升级为160-280平米3-5居室,能够充分满足三环板块改善客户的生活需求,也为家庭未来的扩张,留下更自由的成长空间。

重视“安全感”的北京书院,还特别选用了“高定版”的门窗系统:

其入户门是“VANTIS·梵蒂斯”专为北京书院项目定制的德式铸铝装甲门——防爆、防盗、防火、隔音、保温、防潮。窗则是使用德国墨瑟“MOSER”专为北京书院项目定制的铝包木型窗。在地段优势之外,这个项目确实是在建筑质量和居住舒适、安全的竞争力上下足功夫。

在2020年这个疫情下各种交付维权集中的年份,能选择一个更有安全感的项目;在北三环,能买到一个有成长空间的纯住宅新房社区;留在北京三环的难题,终于有了答案。

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