留在北京三环,到底有多难?

原创Daisylei地产财富会

这个五月，北京楼市正在燥热起来。

土拍市场上，五月尚未过完，北京已经拍出了超过200亿金额。

尤其是在本周二，位于分钟寺两宗不限价地块两土地，吸引了10家房企及联合体前来争夺，最后拍出了总计超过百亿的高价。

一并拿下这两块地的开发商，是此前在行业中掉队多年的合生创展。

即使溢价率分别为42.08%和37.86%，平均楼面价分别高达76168元/平方米、73912元/平方米；合生创展也要抢下这两块地，究竟是为了什么？

核心的原因只有一个——这两块地在北京三环。

北京三环，这四个字即意味着稀缺。

在北京，北三环已经十余年没有新增土地供应了。目前，也就只有相对北城发展稍慢的南边，三环仍有越来越少的土地新供应。

稀缺的资源，总是会让人想要拥有。

开发商集体抢夺北京三环，正是因为这样的地段更为买房人所需、为买房人所欲，不仅保障了未来项目的标杆性，也保障了未来的回款。

正是因此，本周10家参与拍地的房企，看着早已不多的北京土储供应，无法靠量那就靠质取胜吧，即使抢地难，也要努力，让下一个项目留在北京三环。

01

比房企留在北京三环更难的，可能还是买房人。

在这个疫情席卷后的2020年，集体在家宅了两个月想明白了更多人生问题，更多人希望自己在北京能有一套房产。

这意味着更多的安全感，更多的便利，更多真正属于你的城市资源。

北京楼市，在5月前20天就卖出了上万套二手房。

来自我爱我家集团市场研究院的统计数据显示，5月中上旬（1日-20日），北京全市二手住宅共网签11105套，环比4月同期增长29.1%，同比去年5月中上旬增长54.8%。

这意味着，若市场能保持当前的网签数量水平，5月全月北京二手住宅网签量很有可能超过1.5万套，创下近期新高。

与此同时，北京新房的整体网签增长则较二手房稍逊。

数据显示，5月中上旬，北京全市新建商品住宅（不含保障房）合计网签达到1501套，环比4月中上旬增长39.4%，同比去年5月中上旬减少16.7%。

并非人人都更爱二手房。只是北京内城早已进入了存量二手房为主的时代。

想买在五环内都几乎没有新房选择。而买在北京三环的购房人，目之所见，基本上只有老破小、老破大、以及少量“次新房”。

这使得一批准备换房的人正在北京三环观望、再观望。住惯了内城，他们想要继续住在城市中的成熟地段，最好是留在北京三环。

但是他们太难了。

老破小住不下，老破大不敢买——数据显示，三环板块年龄老旧的“老破大”，是2017年至今，尤其是疫情后降价幅度相对最高的一批二手房。虽然价格低，但没有人敢轻易买。

一是居住体验差，疫情后大家都想能够更好地改善，住得更健康、更宜居、更便利、更安全。二是毕竟经济下行，未来的资产保值考虑也非常重要。

看得上眼的“次新房”，出售数量不多，价格也高达单价十万以上。

可以说，想要留在三环板块，至少需要以“千万元”为单位，才足以敲开这扇门。但准备好了门票，还不一定能选上合意的房子。

真的是，难如铁板一块。

02

“留在北京三环”这道题，在南城和北城的难度是不同的。

南三环尚有新地拍出，但是北三环十余年没有新增土地供应。也意味着，北三环购房人能选的大部分二手房，再“次新”，也都至少接近“十岁”房龄。

直到2019年末，大部分买房人难以留下的北三环，“铁板”上终于露出了唯一的，也是最后的一个“口子”。

这是北三环的最后一个纯新盘了。

很多人听到这个盘的第一反应，大多都是，“北三环居然还有新盘”？

作为北三环在售的极少数新房之一，北京书院——它大概率是我们最后一次能买到北三环纯新盘的机会。

买下北京书院，享受北三环最后的新房，随之而来的是怎样的生活价值和资产价值？

看看这个项目的具体地段就明白了。

位于北三环北土城东路北侧，北京书院所在的地段，更是北三环板块中的优质区位：

项目南侧，一街之隔，就是位于家中就可以俯览的元大都遗址公园——北京4-5月内城赏海棠的最佳公园。

项目东侧，对外经贸大学也据此只有一街之隔。实际上，不止对外经贸大学，周边3公里内，总计聚集着八大学府——对外经贸大学，中央美术学院，北京化工大学，北京中医药大学，北京联合大学，北京服装学院，北京工业大学艺术设计学院，中国艺术研究院。

朝阳区内高校集中的文化高地就是这里。高校之外，此处各阶段的教育资源也都很完善。

项目北侧，步行十分钟处，就有惠新里幼儿园、对外经济贸易大学附属小学；项目南侧还有樱花园实验学校能够提供12年完善的优质教育配套。

丰富的配套、优质的学府氛围，让北京书院周边二手房市场，在近十年来一直都炙手可热，

以项目三公里内的太阳宫板块为例，十年房龄的二手房报价为例，销售均价已经升值至12万~15万元/㎡之间。

与“北三环竟然有新盘”同样令人震撼的是，北京书院的开盘，竟然是以略低于周边10年房龄二手次新房的均价面市——每平米均价11万左右，可谓超高性价比。

据地产财富会了解，这一项目的户型非常丰富，总户数216户的社区里，涵盖了面积为67-139平米的一居室至三居室。

其中，最小的67平米一居室，总价700万起售。

这意味着，北三环不仅又有新房门票了，这一新房门票的最低门槛竟然还低于千万。实属难得。

同时，在北京市场整体新房供应都以限竞房为主，大部分项目都是降标准、降成本的当下，能找到一个实打实在建筑钢筋、混凝土、结构设计上都认真把标准做高的项目，更属难得。

北京书院的目标，是打造北京更高质量的住宅。从建筑地基开始，在全建设周期中，对整体建造标准进行升级，并选择了建设鸟巢国家体育馆的城建远东建设集团，作为项目的承建方。

在给项目地基打CFG桩时，正常而言，约40根即可满足建安需求。但是为了提高品质，北京书院的地基，使用了60根以上CFG桩，同时增加CFG桩的直径。这大大提高了建筑的承重强度和稳固性。

在选材上，北京书院不惜将所有混凝土、钢筋等基料，全都按照甲级写字楼为标准进行选材。

其建筑柱体主钢筋在16MM至32MM之间，选材标准远超其它项目建筑。当市面上一般的住宅项目混凝土都选用C30-C35型号时，北京书院选用的，则是高出好几个档的C50-C55标号混凝土，钻芯强度为c80。

在建筑体的结构上，北京书院这一项目也增加了暗梁暗柱和楼板、墙体的参数，从而大大增加了建筑强度。

优质结构，再加上优质的钢筋、混凝土等原材料，据测算，整个建筑保守预算可达抗震烈度八度以上。实际上，这样的品质已经甚至可达抗震烈度九度、甚至十度，让人安全感满满。

由于在建筑上采用了暗梁暗柱设计，其中部分户型可以通过自由组合，面积还能升级为160-280平米3-5居室，能够充分满足三环板块改善客户的生活需求，也为家庭未来的扩张，留下更自由的成长空间。

重视“安全感”的北京书院，还特别选用了“高定版”的门窗系统：

其入户门是“VANTIS·梵蒂斯”专为北京书院项目定制的德式铸铝装甲门——防爆、防盗、防火、隔音、保温、防潮。窗则是使用德国墨瑟“MOSER”专为北京书院项目定制的铝包木型窗。在地段优势之外，这个项目确实是在建筑质量和居住舒适、安全的竞争力上下足功夫。

在2020年这个疫情下各种交付维权集中的年份，能选择一个更有安全感的项目；在北三环，能买到一个有成长空间的纯住宅新房社区；留在北京三环的难题，终于有了答案。