你还在犹豫?!北京买房最看重“地段”的人都首选这里

张大伟大伟看楼市

上周全国人民都在围观北京的土拍市场，沉寂了很久的北京房地产市场也的确没有让市场失望。

在东南三环的分钟寺区域，出现了月内的第2-3宗地王！

分钟寺L-39地块和L-41地块，两地块吸引多家房企参与竞价，两宗地均被合生收入囊中，其中L-39楼面价高达7.6万/平米，刷新了今年的单价地王记录！

为什么在当下这个市场平稳周期里，分钟寺区域还能出现连续3宗接近或超过7万楼面价的地王？去过地块周围的人都知道，实际这几块地王当下并没有豪宅氛围，用破破烂烂形容并不为过！

核心原因都指向了地块最基本的指标——最稀缺的三环地段，哪怕是东南三环，地价也值7万6，未来房价卖到12-15万，大部分购房者都能接受！

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北京楼市的小阳春，真“豪宅”稀缺！

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流动性宽裕已经越来越明显，这种情况下，通胀的可能性增加，所以流入房地产的比例肯定会越来越大，钱越来越多，钱越来越便宜。

在这个趋势下，聪明人开始再次出现在了售楼处——XX分钟抢光XXX套房的现象，在多地普通住宅楼盘上演后，现在是XX分钟抢光XXX套豪宅来了。数千万元级豪宅竟遭排队“抢购”，现场甚至为抢房源而大打出手；千万元级公寓惊现“秒光”。这样的事情就发生在近期的上海和深圳。

看北京入市的项目，从供应结构看，很少有项目能称为“豪宅”，大部分都是中规中矩的刚需，少部分改善项目。

细分北京的土地市场，高溢价率成为主流，平均溢价率高达19.46%，是最近4年的最高纪录。而且不限价的纯商品房住宅土地成为了市场的主流！整体看，北京从2019年来，很多区域的楼面价再次高达5-7万，也就是说，10万+将会在2020年下半年再次井喷。

特别是多宗南三环，东南三环的高单价地块，将推动市场出现单价12-15万的项目。

对于历经了限竞房时代、四环限地令双重调控的北京楼市而言，核心城区的地块越来越少，稀缺的区位价值不言而喻。分钟寺地块的成交，预示着未来四环将再次迎来10万+时代。

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谁能重新定义北京“稀缺”？！

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北京东南三环地王的出现，其实是验证了地段论！对于北京来说，三环这个概念的价值毋容置疑。三环在过去十年时间里，陆续诞生了一些神盘：从禧瑞都、北京壹号院、太阳公园、保利海德公园、万柳书院、琨御府、北京金茂府。

这些10-20万定价的项目非常稀缺，稀缺意味着价值。即便是我们现在去梳理北京有代表性的豪宅项目，可以说位居三环的这些项目自然都在其中。地段是最大的赋能。

但真正能定义稀缺的其实即使是三环，也分东南西北！众所周知，现在大热的南三环，其实只是土地供应稀缺下的无奈之举，因为只有南三环有土地供应。而最有价值的肯定是北三环！过去这些历史上单价卖到20万+的项目，比如万柳书院、北京壹号院，都在北三环的范围！

而且有个基本的价格逻辑，就是北三环的普通二手房价格是南三环同品质价格的一倍！

因为北三环基本无新房在售，所以可以基本对比出如果北三环有新房，那么在南三环单价10-12万的时候，定价会多高？如果说在北京的北三环，居然还有新房能买到？对于大部分购房者惊讶的肯定是“天价”？

这个稀缺的项目——北京书院，位于朝阳区北三环北土城东路北侧，距离北三环仅800米，中轴线以东约700米！是目前整个北三环唯一发售的高端住宅产品！

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用东南三环的房价选北三环“值”！

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众所周知，三环稀缺，而居然在北三环还有房，这让很多关注地段的购房者“惊喜”。而且从品质与配置看，这个项目继续全面定义了“稀缺”！

首先：不可复制的稀缺配套，北京绝版最优质资源聚集！北京的北三环，可以说一直就是贵胄之地，不论是历史上的名人故居，还是奥运会和未来的冬奥，都给区域持续提供越来越高端的配套。

“地段，地段，还是地段！”

李嘉诚的这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。

土地供应极为珍贵稀缺，已近10年没有新的楼盘问世，未来也更加不会有新的土地供应。

交通的成熟度甚至超过二环内：项目有“三横五纵四轨道”。三横是指北四环、北土城东路、北三环；五纵是京承高速、惠新东街(樱花东街)、惠西西街(樱花西街)、安定路、北辰路，形成棋盘式的交通网。地铁5号线，10号线，13号线还有在建的12号线，可以说是北京轨道最集中的区域！

公园地产，家门口的南侧即是元大都遗址公园。周边还有中华民族园、地坛公园、太阳宫公园、柳荫公园等。在全北京可以说北京书院是唯一核心区公园地产的项目。

西北方向即是奥林匹克森林公园，是北京的中央公园！

教育资源，对于当下很多人关心的教育，项目也能得到完善的解决办法。北京书院地处朝阳区文化高地，周边3公里内有八大学府：对外经贸大学，中央美术学院，北京化工大学，北京中医药大学，北京联合大学，北京服装学院，北京工业大学艺术设计学院，中国艺术研究院八所著名学府。

北侧步行十分钟左右有惠新里幼儿园（北京市级示范幼儿园一级一类幼儿园），对外经济贸易大学附属小学（朝阳区第一批实验学校和朝阳区体育基地校）、南侧还有樱花园实验学校（“九年一贯制”实验学校，是北京朝阳区首批初中示范校），12年完善的优质教育配套。

附近幼儿园还有金色摇篮、林肯国际，小关幼儿园；北京化工大学附属中学、中学有陈经纶中学嘉铭校区、人大附中朝阳学校等。

千米之内的三甲级医院就有三家，分别是全国排名前列的久负盛名的中日友好医院、北京中医药大学第三附属医院、安贞医院。

项目周边大型购物中心就有五个。往东有凯德mall和爱琴海购物中心，往北有未来购物中心，南面有环贸新生活商场，往西有中海环宇汇。项目附近还有华堂商场、物美超市、永辉超市等中小型生活商场超市。充分满足您和家人的全方位的生活需求。

其次：项目本身的品质感十足！

对于北京最近几年供应的少量五环内限竞房来说，虽然地段也算不错，但品质感全无，大部分都是比照回迁房标准。

北京书院的建筑风格采用典雅大气的简欧风格，项目最终选用是“樱花红”石材，色泽均匀、干净，项目整体的建筑布局为北高南低，由南区1＃商业楼和北区2＃住宅楼组成，其中2＃楼是住宅产品，21层60米的高度是周边最高的建筑，周边三、四百米都没有再高的建筑出现，视野非常开阔，可以说户户观景！

总户数为216户，面积为67-139平米之间，1、2、3居都有。因为采用了暗梁暗柱设计，户型上可以自由组合，面积可升级为160-280平米3-5居室。

1＃楼为8层的商业办公楼，全部为开发商自持，未来1-2层商业会引进银行、精品生鲜超市、品牌洗衣店等便民服务类门店；三层打造为社区私家会所，内设有咖啡厅、健身房、休息洽谈区、儿童娱乐区等功能，并且商业配套还为书院业主打造了家族式的藏书阁。

商业办公楼和北侧住宅区完全分区管理，住宅区为封闭式智能化管理。项目设计为人车分流。这在北京内城可以说非常稀缺。

正门是开发商重金打造的小区大门，大气庄重，具有强烈的仪式感。绿植墙、瀑布水景、竹林和拴马桩营造的回家廊道，直接可到达社区正门，给人以大隐隐于市的体验。

园林景观设计上，作为整个住宅项目的有利补充，定位主题：“诗情画意”。

在营造整体的视觉感受同时，从而鼓励一种更为健康的生活方式和地平空间更多的独特边界。塑造出不同层次的空间类型，每一处均是一处独到的景致。在小区内设置适合动态活动和静态活动的空间节点，安全的步行道路。

同时，在绿化配置原则上，也寻求适合北方生长而且观赏性很强的植栽以搭配。为业主营造一处环境优美、安全、满足各类功能需求的生活休闲场所。

第三：真材实料的“匠心”，打造铜墙铁壁的“安全豪宅”！

对于北京大部分购房者来说，现在最担忧的肯定是房屋质量问题，在北京书院，完全可以放心！

开发商坚持匠心，厚材细作，十个月十万公里只为寻找一块与之匹配的石头；不计成本进行地基加深、CFG桩加粗加密、钢筋加重、混凝土加高、铝合金模板加精、钢管水电预埋加强、有机硅胶加固…，时刻保持“安全至上，舒适造极”的匠心理念，雕琢每一个建筑细节。

举一个最简单的例子：在建筑结构上，不惜将所有混凝土、钢筋等基料全部安照甲级写字楼为标准进行选材。按照这个建筑高度一般开发商最多每立方钢筋含量也就只有60公斤，但北京书院高达75公斤以上！北京书院建筑的CFG桩数量高于标准数量约1.4倍以上。

对于很多家庭关系的门窗安全问题：

北京书院的“窗”是开发商与德国墨瑟“MOSER”品牌倾力合作，专为北京书院项目定制的铝包木型窗。品质定位相当于中国门窗中的劳斯莱斯！关上窗能隔绝70%-80%噪音，让窗体保温、隔音效果达到最佳。

铝包木型窗，玻璃是北京首例采用超白玻三层双low-e全钢化玻璃（6G双LOW-E+12+6G单LOW-E+12A+6G），最内侧的一层钢化玻璃可以火烧1小时不损坏，真正解决了大部分高层住户担心的安全问题！

户门防盗级别为国家甲级，欧标三级，标准远超国家规定。整樘门重达320斤以上，是普通防盗门重量的2-3倍。门柄定制状元村logo，从细节都保证了安全与传承！

整个建筑品质保守预算可达抗震烈度八度，按照实际建材使用情况，实际抗震9级、10级都是完全可以实现！

第四：贴心的物业服务！

项目物业百分之百垂直式一体化管理，绝对不会出现类似于外包物业和开发商推诿责任、踢皮球的现象。

“邻礼物业”建立“礼长”管家365全时服务模式，每户都有对应管家“礼长”。包括五大服务项：基本服务、专属服务、公关礼仪服务、出行服务、居家生活服务；业主的衣、食、住、行都可以找“礼长”。服务上可谓是事无巨细。未来还将配有卫生服务站、客服中心，提供看病医疗、代管物品、宠物代管等服务。

在东南三环地价7万+房价12万的当下，差不多的价格能选北三环！还能有“北京书院”这样的品质住宅可选，可以说已经是绝版的性价比，对于真正懂房子的购房者来说，只要懂北京，都会首选收藏北京书院！