新股研报 |建业新生活(09983)：高瓴资本为基投，认购约三成股份

本文由“信诚证券”供稿，作者为信诚证券分析师陈伯豪，文中观点不代表智通财经观点。建业新生活(09983)– 建业新生活(09983)为建业地产(00832)关联的物管公司，主要于河南地区提供物管服务，于19年位列中国物业服务百强企业第13名- 招股日期︰5月5日至8日- 上市日期︰5月15日- 独家保荐人︰法巴- 收款行︰工银亚洲- 发售3亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权- 每股招股价为5.6元至7.2元，集资最多21.6亿元，上市开支约1.23亿元- 按每手1,000股，入场费7,272.55元- 以上限价7.2元计算，市值约86.4亿元(以19年经调整纯利约2.6亿元人民币计算，市盈率约30.2倍)- 截至19年底 ，平均资产净值约3.81亿元人民币- 公开发售分为甲组(500万或以下申请人)、乙组(500万以上申请人)业务︰– 17至19年收入分别为4.6亿元人民币、6.93亿元人民币、17.5亿元人民币，主要是由于物业管理及增值服务产生的收入增加- 17至19年毛利分别为1.05亿元人民币、1.6亿元人民币、5.76亿元人民币- 17至19年来自持续经营业务的利润分别为3,912万元人民币、5,197万元人民币、2.32亿元人民币- 17至19年纯利分别为2,341万元人民币、1,947万元人民币、2.33亿元人民币- 17至19年经调整纯利分别为2,341万元人民币、2372万元人民币、2.6亿元人民币(若不涉及上市开支)- 截至19年底，公司的物业管理及增值服务复盖河南省全省18个地级市(以及104个县级城市中的81个县级城市)及海南省海口市，且服务312项物业中逾一百万名业主及住户。公司总在管建筑面积为5,698.3万平方米，相较2017年增长179.9%。在管面积中由建业集团比重从17年的90.9%降至19年的68.9%- 公司管理各种物业组合，包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校及政府机关物业。根据中指研究院的资料，公司于19年位列中国物业服务百强企业第13名- 公司业务目前由三个主要分部组成，包括物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及谘询服务。公司客户群主要包括物业开发商、业主、住户及当地物业管理公司。前五大客户分别约佔去年总收入40.7%。同期，最大客户建业集团约佔去年总收入的36.9%- 公司业务的历史可追溯至94年，彼时由建业集团所创立并以建业物业管理前身的名义开始为其开发的物业提供物业管理服务。99年，建业物业管理由建业集团及23名个人建立并成为物业管理服务的运营公司。纵观二十多年的经营历史，公司业务及营运已实现显着增长- 集资所得其中约60%将用于寻求战略性投资及收购机会；约15%用于建业+平台及优化用户体验；约15%将用于提升经营效率：约10%将用于提供营运资金及其他一般公司用途首次公开发售前进行融资︰– 于19年3月向东英金融(1140)发售0.88%股权，发售价1.38元较招股中间价折让约78.4%，并无设禁售期基石投资者︰– 引入高瓴资本(Hillhouse Capital)为基石投资者，认购7,500万美元股份，按中间价计算，约占发售股份30.3%，设六个月禁售期上市后主要股东架构︰– 胡葆森先生持股70.62%，他为建业地产(00832)控股股东兼主席- 主席王俊先生持股3.72%- 东英金融(1140)持股0.66%- 公众持股25%简评︰- 建业新生活(9983)为建业地产(832)关联的物管公司，主要于河南地区提供物管服务，于19年位列中国物业服务百强企业第13名，定位为中型物管股- 以上限价7.2元计算，市值约86.4亿元，以19年经调整纯利约2.6亿元人民币计算，市盈率约30.2倍- 最大卖点是公司引入高瓴资本为基石投资者，认购约三成股份，给予投资者信心