零售商四月份的租金本周到期。实际将支付多少钱。

本周晚些时候，零售商店的租金将于4月到期。由于商店大多是关门的，因此零售商，房东和顾问之间目前正在就实际支付的费用进行激烈的讨论和谈判。正如Mintz Levin律师事务所的房地产合伙人Patti Kantor告诉我的那样，“将很难弄清楚如何以不破坏零售商店或房东的方式解决这一问题。”

有哪些法律问题?

零售商店的正常租赁是具有约束力的合同，并且不提供当前的关闭服务。这引起了一些法律问题：

不可抗力在法语中是“上级”的意思，通常是指当事方被阻止履行合同中的义务并因此被解除付款责任的情况。但是根据Davies LLP纽约办事处高级房地产律师Harry Heching的说法，在租赁中必须特别提及允许因不可抗力而逃避债务的情况，而且大流行几乎从未被列为不可抗力的情况。 。

临时谴责是在有限的时间内为公共目的取得财产。由于商店已关闭但尚未关闭，我与所有人交谈的律师都同意该原则不适用。

安静享受是房客有权不受干扰地使用租赁财产的权利。但是根据Heching所说，该原则通常是“保护房东而不是其他人的行为。现在发生的事情……不会违反安静享受原则。”

我与之交谈的律师普遍同意基尔帕特里克·汤森德(Kilpatrick Townsend)律师事务所的房地产合伙人吉恩·凯奥拉(Gene Caiola)的看法，他告诉我，从零售租户的角度来看，没有“强有力的合同论证会在法庭上取得胜利，并且(由于法律程序的时间长)，您将找不到两年。”由于周三要交房租，因此法律策略根本行不通。

专门从事豪华零售咨询和房地产租赁业务的律师乔纳森·莫斯(Jonathan Moss)告诉我：“当房东面对要求减免租金的要求时，他们已经表达了自己的情感，即我们全都在一起，需要做出一些努力，对我而言，这表明购物中心将根据其对物业组合的重要性来与租户达成不同的交易。”

实时发生了什么

上周的星期四和星期五，我与从事零售工作的零售商，分析师和律师进行了多次交谈。许多零售房地产领域最大，最活跃的律师事务所都不会在这篇文章中发表评论。这告诉我，代表最大地主的这些公司看到了客户位置的劣势，不想通过谈论来维护客户的利益。但是零售分析人士都说，绝大多数零售租户都在寻求4月份租金的递减。所有迹象都表明，4月份和5月份可能不会正常支付租金。其他人则说，大规模裁员的人数比我们已经看到的要大，它将在4月零售。健身，电影院和家具店被认为是本周削减成本最积极的措施。总的来说，关于延期的讨论多于关于减缓的讨论，但是无论哪种方式，与长期以来相比，今年四月用于零售租金支付的转手资金将更少。

人们为这些延期和减灾预见最常引用的时间段是接下来的三个月。但是，也有关于商店开张的说法，每当商店再次开张时，都会有很大的折扣。多数仍保留停产前的货物，许多人已收到先前下达的订单的货物。他们将坐拥大量库存，价格将下跌并保持一段时间，直到清算库存。反过来，这意味着即使在停产结束之后，也可能会有更多关于减租的讨论。

零售商和相关企业已经公开表示，他们不希望4月份租金能正常支付，其中包括芝士蛋糕厂，床垫公司，Subway和H&M。

我从韦斯特菲尔德(世界最大的购物中心所有者之一，Unibail-Rodamco-韦斯特菲尔德)中看到的一封信，似乎已经寄给了许多甚至大多数租户。信中说：“如果您需要延迟支付4月份的租金/经常性费用，则可以最多支付90天。 …您的Westfield房东不会评估您的租约中允许的任何滞纳金，罚款或利息，也不会提起法律诉讼，或基于此类延迟付款而寻求任何其他补救措施。”

沃尔玛表示，将放弃沃尔玛超级中心和山姆俱乐部内经营的10,000多家企业的4月租金，这些企业包括美发/美甲沙龙，验光师，餐馆，兽医和银行。

另一个大型购物中心的房东Taubman Centers正采取相反的做法，该房东告诉租户，他们希望他们在4月及以后支付正常租金，以便Taubman能够履行自己的义务。也有传言称房东WeWork告诉所有租户必须按照现有条款付款。

现在发生了什么

似乎有更多的压力在迫使减少，推迟或减少零售租金，而不是导致租金正常支付的力量。纵观全局，房东现在没有太多选择。如果他们驱逐租户不付款，现在几乎找不到新的零售租户。他们通常会发现，与现有租户达成协议，保持关系并保持居住状态会好得多。

零售房地产通常被高杠杆化，因为假定现金流量稳定，并且是杠杆的理想选择。但是，如果业主无法获得付款，他们将求助于他们的贷方，而后者又将转而寻求美联储(Federal Reserve)的支持，而美联储现在正针对这种情况以0%的利率贷款。零售租户知道，美联储将减轻很多损失，并鼓励他们进一步要求减让。

一件事很清楚：事情会变得更好，然后变得更好。谈论的是，更多的裁员即将来临，商店将关闭，库存将因未售而失去价值。零售业主的压力将更大。足额收取租金的零售业主至少在接下来的几个月中将成为稀有品种。